長期修繕

マンションの長期修繕のポイント!!


 マンション住まいの方、及び管理組合の役員さんが修繕費用を見積るとき役立つ情報です。
長期修繕

マンション用語に「長期修繕」という言葉はありません。


 以降では、長期修繕計画としてその用語を説明しましたので、ご了承願います。
 なお、このページで「積立金」は、「修繕積立金」を意味します。

 マンションの長期修繕計画で重要なポイントは、次の3つです。

  計画 ━┳━ 部位・工事 (屋根、床、外壁、設備など修繕計画に係る部位・工事)
      ┣━ 延べ床単価 (円/延べ床u)
      ┗━ 周期 (工事周期・部位の耐用年数による「修繕周期」)

 以上のポイントを基に(財)建設物価調査会 総合研究所のデータを基に作成した例を次に示しました。
図は、国土交通省のガイドラインを基に上記の研究所のデータを使用して作成した30年間の「収支計画グラフ」です。
 ◎ グラフをクリックすると拡大します。
   

1.マンションの長期修繕計画


   (1)部位・工事の一覧

      項目名     ( 例 )                 ( 周期 年 )
    1) 屋根防水     (屋根の葺き替え、防水)           (12〜18)
    2) 外壁等      (躯体、タイル、塗装、シーリング)      (12〜18)
    3) 床防水等     (開放廊下・階段、バルコニーの床)      (12〜18)
    4) 鉄部等      (手すり、扉、鉄骨階段)           (4〜6)
    5) 建具・金物等   (玄関扉、窓サッシ、郵便受け)        (24〜36)
    6) 共用内部等    (管理員室、エントランスホールの内装)    (12〜18)
    7) 給水設備     (給水管、受水槽、給水ポンプなど)      (18〜24)
    8) 排水設備     (雑排水管、雨水管、汚水管、枡)       (18〜24)
    9) ガス設備等    (ガス管)                  (12〜36)
   10) 空調・換気設備等 (換気扇、ダクト)              (12〜36)
   11) 電気設備等    (電灯、電気幹線、避雷針)          (24〜32)
   12) 情報・通信設備等 (電話、テレビ共聴、インターネット設備)   (12〜32)
   13) 消防設備     (自動火災報知機、消火栓、連結送水管)    (18〜24)
   14) 昇降機設備    (駆動装置、かご)              (24〜32)
   15) 立体駐車場設備  (自走式・機械式構造体と駆動装置)      (5〜10)
   16) 外構・付属設備  (フェンス、駐車場、自転車置き場、ゴミ置場) (24〜36)
   17) 診断・設計・監理費用 (調査・診断、設計、工事監理の費用)    (10〜12)
   18) 長期修繕計画作成費(作成、見直し)               (5〜10)

   なお、「仮設工事」が修繕費用に加わりますので、上記の項目に1加わり 18+1=19項目について計画します。

   (2)延べ床単価 (円/延べ床u)
 このデータとして、(財)建設物価調査会 総合研究所のデータが大変参考になりました。
「マンション改修工事費のマクロ的価格傾向に関する研究(平成20年調査)」です。

   (3)「周期」、計画期間は、30年、25年など
 部位の周期データは、(財)建設物価調査会 総合研究所のデータを参照しました。
「マンション改修工事費のマクロ的価格傾向に関する研究(平成20年調査)」です。

  なぜ、計画期間が新築の場合30年、既存マンションの場合、25年なのでしょうか?
主な理由は、約12年の周期に行われる大規模修繕が2回含まれる期間のためです。
 実際、前半に示した「収支計画グラフ」を見ると、予算の範囲に入ることが分かります。
仮に期間を12年前後とした場合、その期間に修繕工事を実施しない計画表が作られる場合が有り得ます。

   (4)「長期修繕計画」の作成目的
 計画を作成する目的は、主に「積立金の額」を求めることです。
積立金が修繕費用の範囲内にあれば、建物を維持・保全することができ、快適に住むことができます。
収支計画グラフを描くと、簡単に積立金の額をチェックすることができます。
 次の図に示した、赤いラインが積立金の累計ですので、工事費用の累計を上回っていることを確認します。
   
 前半に示した収支計画グラフで確認できます。

   (5)長期修繕計画の見直しと作成費用

    計画の見直し(変更)は、約5年ごとに行われ、費用は、約10〜15万円でした。

 見直しは、主に、劣化状態と積立金の額が十分か否か、という2つを確認するために行われます。
また、劣化診断は、約5年の周期で実施し、計画の変更をマンションの「総会」で決議します。
標準規約第48条5項に「総会の決議事項」として決められています。
計画の見直し時期は、大規模修繕計画の年の前後、又は、その中間の時期です。

 一方、工事を実施する場合、詳細の劣化診断を行い、工事内容に無駄が出ないようにします。
屋上防水工事などは、「全面撤去」する必要が無い場合、部分撤去で十分です。
したがって、大規模修繕を実施する前後・中間時期に見直しが行われ、計画を変更します。

 また、修繕時期の中間の時点の劣化診断は、劣化の早期発見となりその後の改修費用が節約できます。
例えば、外部鉄骨階段のサビの進行を5年目に補修すると、サビの広がり浸食を抑えることが可能です。
しかし、劣化は、紫外線の影響などで経年により生じるため、部位を集約するとき、先送りせず工事することが賢明です。

2.ガイドラインの要約


   (1)国土交通省が「ガイドライン」を発表
 このガイドラインは、平成20年6月、国土交通省から発表されました。
また、平成23年4月、国土交通省から「マンションの積立金の額に関するガイドライン」発表されました。
首都圏では、住宅取得者の半数以上がマンションを選択する程、マンションの重要性が増してきたからです。

        平成20年6月のガイドラインの主な目的は、「標準様式」の作成・使用方法を解説することです。

 しかし、マンションには、次のような課題があります。
@共同生活に対する意識の相違
A多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさ
B利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ
C建物構造上の技術判断の難しさ

 このような課題を克服するため、次の主な対策があります。
@共同生活に対する意識の相違に対して、コミュニケーションの円滑化のため「アンケート」実施
A多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさに対して、合意形成を専門家に依頼する
B利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さに対して、区分所有法の理解と活用による「法的解決」
C建物構造上の技術判断の難しさに対して、専門家の活用

 長期修繕計画作成のために関連する内容は、次の通りです。
@共同生活に対する意識の相違は、「要望」を計画の中に反映させるため、「アンケート」を実施します。
A多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさは、「アンケート」「広報」「説明会」「総会」を通して解決します。
◎ 「標準様式」は、「総会」の資料として非常に役立ちます。
B利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さは、区分所有法・標準管理規約など、法的手段で解決します。
C建物構造上の技術判断の難しさは、「建築士」「マンション管理士」の活用が大切です。

 また、計画の必要性については、次のことが関係しています。
@計画期間
A推定修繕工事項目
B修繕周期
C推定修繕工事費
D収支計画
E積立金の額の算出

 この点に関して、既に説明してきた内容で補足すると、次のようになりました。
@計画期間は、新築のマンションでは、30年、既存マンションでは、25年です。
A推定修繕工事項目は、上記の19項目、及び中項目(後半の標準様式4−3号)で構成しています。
B修繕周期は、専門機関から発表されているデータを使用します。
  ※  前半で説明しましたように、(財)建設物価調査会 総合研究所のデータが有効でした。
C推定修繕工事費は、@の期間にAを定めB周期ごとに計画表に「価格」を配置し、集計して求めます。
  ※  ホームページで説明しましたように、30年間の推定価格として、延べ床面積当たりの価格が大変役立ちました。
D収支計画は、このページのトップの「収支計画グラフ」を参照願います。
    「収支計画グラフ」は、@からCを一つのグラフにプロットすると描くことができます。
E積立金の額の妥当性は、C、Dの結果を見て決定できます。
    ===> 参考として「長期修繕計画ソフト」記事を参照願います。

   (2)標準様式

     1) (様式第1号)   マンションの建物・設備の概要
     2) (様式第2号)   調査・診断の概要
     3) (様式第3−1号) 長期修繕計画の作成・積立金の額の設定の考え方
        (様式第3−2号) 推定修繕工事項目、修繕周期等の設定内容
     4) (様式第4−1号) 長期修繕計画総括表
        (様式第4−2号) 収支計画グラフ
        (様式第4−3号) 長期修繕計画表 (推定修繕工事項目 推定条件)
        (様式第4−4号) 推定修繕工事費内訳書)
     5) (様式第5号)   積立金の額の設定

   (3)ガイドライン
  1)総則
 目的 : @計画の作成、A積立金の額の設定、B「標準様式」の紹介と使用上の注意
 対象マンション : 住居専用の単棟型マンション(団地は、単棟マンションの集合とみなすことができます。)
 ガイドラインの利用方法 : @分譲業者は、購入者に対して、A管理組合は、区分所有者に対して
                  B専門家は、管理組合に対して、説明するために利用できます。
  用語の定義
@ マンション マンション管理の適正化の推進に関する法律
(平成12年法律第149号。以下「適正化法」という。)第2条第1号に規定するマンションをいいます。
A 管理組合 適正化法第2条第3号に規定する管理組合をいいます。
B 区分所有者 建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。以下「区分所有法」という。)
 第2条第2項の区分所有者をいいます。
C 購入予定者 マンションの購入に係る売買契約を締結しようとする者をいいます。
D 分譲事業者 マンションを分譲する宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)
 第2条第3号に規定する宅地建物取引業者をいいます。
E 管理業者 適正化法第2条第8号に規定するマンション管理業者をいいます。
F 専門家 管理業者、建築士事務所等の長期修繕計画の作成業務を行う者をいいます。
G 敷地 区分所有法第2条第5項に規定する建物の敷地をいいます。
H 附属施設 駐車場施設、自転車置場、ごみ集積所、外灯設備、樹木等建物に附属する施設をいいます。
I 専有部分 区分所有法第2条第3項に規定する専有部分をいいます。
J 共用部分 区分所有法第2条第4項に規定する共用部分をいいます。
K 管理規約 区分所有法第30条第1項及び2項に規定する規約をいいます。
L 推定修繕工事 長期修繕計画において、計画期間内に見込まれる修繕工事(補修工事(経常的に行う補修工事を除く。)を含む。
 以下同じ。)及び改修工事をいいます。
M 計画修繕工事 長期修繕計画に基づいて計画的に実施する修繕工事及び改修工事をいいます。
N 大規模修繕工事 建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事をいいます。
O 積立金 計画修繕工事に要する費用に充当するための積立金をいいます。
P 推定修繕工事費 推定修繕工事に要する概算の費用をいいます。
Q 修繕工事費 計画修繕工事の実施に要する費用をいいます。
R 推定修繕工事項目 推定修繕工事の部位、工種等による項目をいいます。

  2)基本的な考え方
 目的
@将来見込まれる改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にします。
A計画修繕工事の実施のために積み立てる積立金の額の根拠を明確にします。
B改修工事に関する長期計画について、
 あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図ります。

 範囲
 管理組合部分(工事に必要な場合、専有部分を含みます)。
団地の場合、団地全体の土地、付属施設及団地共用部分・各棟の共用部分

 前提条件
@推定修繕工事は、建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる工事を基本とします。
A区分所有者の要望など必要に応じて、建物及び設備の性能を向上させる改修工事を設定します。
B計画期間において、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施します。
C計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断します。

 計画の精度
 30年後、25年後の工事費を現時点で正確に見積もることは、不可能です。
したがって、「建築技術の進歩」以外に、次の変動条件を考慮し、5年ごとに見直すことが必要です。
@立地条件
A積立金の運用利益
B借入金の金利
C物価
D消費税率

 管理規約の規定
@管理組合の業務(長期修繕計画の作成、変更)
A総会決議事項(長期修繕計画の作成、変更)
B管理費と積立金の区分経理
C積立金の使途範囲
D管理費と積立金に関する納入義務・分割請求禁止
E専有部分と共用部分の区分
F敷地及び共用部分等の管理

 会計処理
@積立金は管理費と区分して経理します。
A専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料は、
 これらの管理に要する費用に充てるほか、積立金として積み立てます。
B積立金(基金を含む)を適切に管理及び運用します。
C積立金の使途は、標準管理規約第28条に定められた事項に要する経費に充当する場合に限ります。

 設計図書等の保管
 管理組合は、分譲事業者から交付された次の図書を保管します。
@設計図書
A数量計算書等
B計画修繕工事の設計図書
C点検報告書等の工事等の履歴情報
 以上を整理し、区分所有者等の求めがあれば閲覧できる状態で保管することが必要です。
 なお、設計図書等は、紛失、損傷等を防ぐために、電子ファイルにより保管することが望まれます。

 計画の作成、積立金の額の設定手順
 次の図は、ガイドラインのコメントから引用したものです。
   

@計画は、新築マンションの場合、分譲業者が作成します。
A計画は、既存マンションの場合、管理組合が修繕専門委員会に作成を委任します。
B計画の見直しは、大規模工事の前後、及びその中間時期に行い、劣化診断・居住者に対するアンケートに基づきます。
C計画は、「標準様式」を作成し、業務を明確にします。
D計画は、改修を含みます
E計画は、建て替えを視野に入れます。

 計画の周知、保管
既に、前半で説明しました。
@作成した計画は、区分所有者に周知されるため、総会での説明、配布するとき使用できます。
A計画は、管理者が保管・閲覧の義務があります。
B計画を開示することが望まれます。

  3)作成方法

【1】作成方法
 計画の構成
@マンションの建物・設備の概要等
A調査・診断の概要
B長期修繕計画の作成・積立金の額の設定の考え方
C長期修繕計画の内容
D積立金の額の設定

 標準様式の利用
 次の例外には、標準様式の内容を追加して使用します。
@形態の例外 
A形状の例外 (雁行またはセットバック)
B仕様等の例外
C立地条件の例外  (郊外、リゾート、海岸近く)

 マンションの建物・設備の概要等
@敷地、A建物・設備及び附属施設の概要(規模、形状等)、B関係者
C管理・所有区分、D維持管理の状況(法定点検等の実施、E調査・診断の実施、計画修繕工事の実施、長期修繕計画の見直し等)、
F会計状況、
G設計図書等の保管状況等の概要
 管理規約及び設計図書等に基づいて、
H長期修繕計画の対象となる敷地(団地型マンションの場合は土地)、
I建物の共用部分及び附属施設の範囲を明示することが重要です。
 また、建物及び設備の劣化状況、区分所有者の
J要望等に関する
K調査・診断の結果について、その要点を示すことが必要です。

 計画の作成の考え方
 次の項目を考えることが必要です。
A計画の前提等、
B計画期間の設定、
C推定修繕工事項目の設定、
D修繕周期の設定、
E推定修繕工事費の算定、
F収支計画の検討、
G計画の見直し及び積立金の額の設定
 以上に関する考え方を示すことが重要です。

 計画期間の設定
前半で説明しましたように、
@新築マンションの場合、30年(竣工年月日から1年以内のマンション)
A既存マンションの場合、25年

 推定修繕工事項目の設定
@新築マンションの場合、設計図書等に基づき設定します。
A既存マンションの場合、現状の計画を踏まえ、ア)設計図書 イ)修繕等の履歴 ウ)現状の調査・診断に基づきます。
Bマンションの形状・仕様等により該当しない項目を明記します。
C修繕周期が計画期間に含まれない項目を明記します。
D「要望」により建物・設備の性能向上に関する項目を追加します。

 修繕周期の設定
@新築マンションの場合、上記の項目ごとに、仕様・立地条件等を考慮して設定します。
A既存マンションの場合、@の項目に ア)調査・診断の結果に基づいて設定します。
B経済性を考慮し、推定修繕項目の「集約」を検討します。

 推定修繕工事費の算定
(一)数量計算の方法
@新築マンションの場合、ア)設計図書 イ)請負代金内訳書 ウ)数量計算書等を参考にします。
A既存マンションの場合、現状の計画を踏まえ、ア)設計図書 イ)修繕等の履歴 ハ)現状の調査・診断を参考にします。
                             さらに、ニ)数量計算書を参考にします。
B算出は、「建築数量積算基準((財)建築コスト管理システム研究所発行)」等に準拠します。
 上記の基準の総則において、次のように定義されています。
   6 数量に対応する単価は、「内訳書標準書式」の工種別方式における単価又は複合単価もしくは、
    部分別方式における単価、複合単価又は合成単価とする。
   7 本基準に規定した計測・計算の方法に準ずる略算法を用いるときは、適切な方法による。
   8 本基準に規定した計測・計算の方法に統計値を用いるときは、適切な統計値による。
   9 本基準は積算上、仮設、土工・地業、躯体、仕上、屋外施設等、改修、発生材処理に分けて定める。
  したがって、面積を使用する統計的な方法は、床面積が壁面積に比例するため、延べ床単価を使用できることが分かります。

(二)単価の設定の考え方
@単価は、ア)施工条件 イ)部位ごとの仕様を選択して設定します。
A新築マンションの場合、ア)設計図書 イ)代金内訳書等を参考にします。
B既存マンションの場合、ア)過去の計画修繕工事の契約実績、イ)その調査データ、ウ)刊行物の単価
                エ)専門工事業者の見積価格等を参考にします。
C現場管理費及び一般管理費は、工事ごとの総額に応じた比率の額を単価に含めて設定します。

(三)算定の方法
@算定は、 数量 * 単価 によります。
A ア)積立金の運用益、イ)借入金の金利、ウ)物価変動を考慮する場合、作成時点の率を明示します。
B消費税率は、作成時点の税率とし、会計年度ごとに計上します。

 収支計画の検討
@計画は、推定修繕工事費の累計額を積立金の累計額が下回らないようにします。
A改修工事を設定する場合、この費用を上記の工事累計に含めます。
B機械式駐車場の維持管理費に多額の費用が必要な場合、「駐車場使用料会計」を設けることが望まれます。

 計画の見直し
 次の理由のため、5年ごとに見直します。
@建物及び設備の劣化の状況(物理的劣化)
A社会的環境及び生活様式の変化(社会的劣化)
B新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動(機能的劣化)
C積立金の運用益、借入金の金利、物価、消費税率等の変動

【2】積立金の額の設定方法

 積立方法
@「均等積立方式」を基本とします。
A上記以外の段階的に積立金を増額する方式の場合、及び@の場合、見直しにより金額が増加するので留意します。
B次の者は、積立方法について十分に説明することが必要です。
    ア)分譲業者は、購入者に対して、イ)専門家は、依頼された管理組合に対して

 収入の考え方
 次の場合、積立金に組み入れます。
@専用使用料及び駐車場使用料
A修繕積立基金
B一時金の徴収をした場合、その金額
Cその他

 積立金の額の設定方法
@算定は、推定修繕工事費の累計 ÷  ( 計画年数 × 12 ) により可能です。
A修繕積立基金を負担した場合、@から割戻期間(月数)で除した額を各戸の月当たりの積立金から「減額」します。
B次の場合、一時負担金等の対応に留意することが必要です。
  ア)大規模修繕工事の予定がある年、積立金が不足した場合(この場合、借入等を合わせ留意します)。
  イ)災害や不測の事故が起きた場合

【3】計画と積立金の額のチェック

 標準様式をを用いたチェックの方法
@マンションの購入者は、分譲業者から提示された標準様式を閲覧することによりチェックできます。
A管理組合は、計画の見直し時において、専門家が受託した計画・積立金の額の設定をチェックできます。

 その他のチェック方法
(財)マンション管理センターに依頼し、計画・積立金の額を算定できます。
その結果とマンションで作成した結果を比較することによりチェックできます。

3.長期修繕計画ソフト・フリーソフト


  ===> 「長期修繕計画ソフト」記事を参照願います。



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posted by Yy at 14:38 | Comment(0) | TrackBack(0) | 長期修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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