修繕計画

マンション修繕計画の重要性を説明しました!!


 マンション住まいの方、及び管理組合の役員さんが修繕費用を見積るとき役立つ情報です。
修繕計画

1.修繕積立金の額の算出にマンション 修繕計画が必要です。


 平成23年4月、国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表しました。
それによると、区分所有者の毎月の積立金は、床面積1u当たり約200円です。
 ホームページで計算しましたように、床面積80uの居住者の場合、30年間に約576万円を積み立てる結果となります。
100戸のマンション全体の工事費用は、30年間に約5億7600万円となります。
 したがって、巨額の修繕費用の予算をマンションの居住者が承認するためには、しっかりした根拠が必要です。

 計画の種類は、期間の長さより、次の3種類あります。

  計画 ━┳━ 長期 (25年〜30年の期間の計画で、積立金を求める最も重要な計画です。)
      ┣━ 中期 (5年程度の将来を考慮した大規模工事の詳細を計画します。)
      ┗━ 短期 (実施計画です。2年程度前から工事実施の資金計画の見直しのために行われます。)

2.劣化診断のため、日常点検や調査・診断の計画


  日常点検に関連した内容は、主に次の通りです。

  点検 ━┳━ 修繕項目 (外壁の塗装・タイル張り、屋根の防水、給排水管取替えなど)
      ┣━ 劣化   (コンクリートのひび割れ、水漏れ、手摺のサビなど)
      ┗━ 法定点検 (エレベーター、消防設備の機器・総合点検、水質検査など)

  (1)修繕項目

      項目名     ( 例 )                  ( 周期 年 )
    1) 屋根防水     (屋根の葺き替え、防水)           (12〜18)
    2) 外壁等      (躯体、タイル、塗装、シーリング)      (12〜18)
    3) 床防水等     (開放廊下・階段、バルコニーの床)      (12〜18)
    4) 鉄部等      (手すり、扉、鉄骨階段)           (4〜6)
    5) 建具・金物等   (玄関扉、窓サッシ、郵便受け)        (24〜36)
    6) 共用内部等    (管理員室、エントランスホールの内装)    (12〜18)
    7) 給水設備     (給水管、受水槽、給水ポンプなど)      (18〜24)
    8) 排水設備     (雑排水管、雨水管、汚水管、枡)       (18〜24)
    9) ガス設備等    (ガス管)                  (12〜36)
   10) 空調・換気設備等 (換気扇、ダクト)              (12〜36)
   11) 電気設備等    (電灯、電気幹線、避雷針)          (24〜32)
   12) 情報・通信設備等 (電話、テレビ共聴、インターネット設備)   (12〜32)
   13) 消防設備     (自動火災報知機、消火栓、連結送水管)    (18〜24)
   14) 昇降機設備    (駆動装置、かご)              (24〜32)
   15) 立体駐車場設備  (自走式・機械式構造体と駆動装置)      (5〜10)
   16) 外構・付属設備  (フェンス、駐車場、自転車置き場、ゴミ置場) (24〜36)
   17) 診断・設計・監理費用 (調査・診断、設計、工事監理の費用)    (10〜12)
   18) 長期修繕計画作成費(作成、見直し)               (5〜10)


  (2)劣化
  タイルの劣化を点検する項目を参考までに説明しました。
  1)剥落(はくらく)
     タイルが剥げ落ち場合、1枚に注目し、その周辺に注意して点検目視と打診します(テストハンマー法)。
  2)欠損
     タイルの部分的欠損、原因は、凍結、熱膨張、物の衝突による剥落です。
  3)白華現象(エフロレッセンス)
     コンクリート中の水分や雨水と空気中の炭酸ガスが反応し、白色の粉状が表面に現れます。
  4)ひび割れ(クラック)
     躯体コンクリートのひび割れ、又は仕上げ面の収縮が原因です。
     0.2mm以下のひび割れは「許容範囲」
     0.2〜1.0mmは可とう性エポキシ樹脂の低圧注入、1.0mm超はシーリング材を使用して対応します。
  5)錆び水の付着
     錆び水が手すり、鉄骨コンクリートに付着、又は、鉄筋の錆びの場合、建物の耐久性が低下します。
  6)浮き
     タイル・モルタル層の接着が劣化したものです。部分的に分離したもので、分離剥離とも言われます。
  7)ふくれ
     タイル張り層、仕上げモルタル層が膨れ凸状になり、肉眼で確認できるようになったものです。
  8)タイル目地の汚れ
     大気の汚染物の付着、漏水の前兆です。
  9)タイル面の濡れ
     雨がやんだ後、数日間部分的に派生し、水濡れ防水の劣化現象です。

  (3)法定点検

      国土交通省の「ガイドラインのコメント」から引用しました。

     1)特殊建築物等定期点検 (建築基準法 第12条1項)
       調査の時期:6か月〜3年の間で特定行政庁が定める期間
               ※ 特定行政庁とは、建築主事がいる市町村長または都道府県知事です。

     2)建築設備定期検査 (建築基準法 第12条3項)
       検査の時期:6か月〜1年の間で特定行政庁が定める期間

     3)昇降機定期検査 (建築基準法 第12条3項)
       検査の時期:6か月〜1年の間で特定行政庁が定める期間

     4)消防設備等検査 (消防法 第17条の3、3項)
       原則3年に1回(複合用途の場合1年に1回)消防長または消防所長に報告します。
       @機器点検:配線以外すべての消防設備を「6ヶ月に1回」
       A総合点検:配線、屋内消火設備、屋外消火設備、スプリンクラー設備、非常警報器具・設備などを
                   「1年に1回」点検します。

     5)専用水道定期水質検査 (水道法 第20条1項、第34条)
       主に100人超または20立方メートル超の水槽の水道に適用され、
       @水質検査:1日ごとに一回以上、消毒の残留効果、色度5度以上、濁度2度以上について
       A水質検査:おおむね1ヶ月に1回以上、一般細菌について検査を行います。
       B水質検査 : 臨時の水質検査

     6)簡易専用水道管理状況検査 (水道法 第3条7項、第34条2)
       主に10立方メートル超の水槽の水道に適用されます。
       @水質検査:1年以内ごとに一回
       A水槽の掃除:1年以内ごとに一回

     7)浄化槽の保守点検、清掃、定期検査 (浄化槽法 第7条、第10条、第11条)
       主に100人超または20立方メートル超の水道に適用され、
       @水質検査:1年に1回
       A保守点検:浄化槽の種類により1週間〜6ヶ月ごとに1回以上。
       B清掃 : 全ばっ気方式は、6ヶ月ごとに1回以上、その他は、1年に1回

     8)自家用電気工作物定期点検 (電気事業法 第39条、第42条)
       @月次点検:1年に1回
       A年次点検:1年に1回

3.その他、マンション 修繕計画の必要性


   (1)マンションの会計は、予算主義
       予算の承認には、総会の決議が必要です(標準管理規約第48条)。
       予算の根拠が修繕計画です。
   (2)マンションの居住者の合意形成
       修理・修繕内容を理解できないと、不満が生じます。
       マンションの居住者が理解し、合意するため、計画が必要です。
       アンケートで改修工事を計画する場合、計画に「要望」を反映させる必要があります。
   (3)総会・説明会の提出資料
       あらかじめ説明会を開催する場合、計画表が必要です。
   (4)建築確認申請
       建築主事の確認を得る必要があるので、計画表が必要です。
      建築基準法第6条により、大規模修繕・模様替えをする場合、「建築確認」を受けなくてはなりません。



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posted by Yy at 14:38 | Comment(0) | TrackBack(0) | 修繕計画 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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